Aluguel comercial e shopping centers na Reforma Tributária: por que a alíquota foi reduzida em 70%

Muito se falou, na discussão pública da Reforma Tributária, que o aluguel ia "explodir de preço" com a chegada do IBS e da CBS. Olhando o texto da lei, no entanto, o legislador foi na direção oposta: deu à locação de imóveis o desconto mais generoso entre todas as operações imobiliárias previstas na reforma. Não é um detalhe pequeno, e vale entender o mecanismo — especialmente se você é lojista, administra um shopping center ou tem imóvel comercial locado.

A diferença que a lei fez questão de marcar

O art. 261 da LC 214/2025 trata de várias operações imobiliárias e dá a cada uma um desconto diferente sobre a alíquota cheia de IBS/CBS:

• Venda de imóvel, incorporação, parcelamento do solo e serviços de construção ou intermediação imobiliária: desconto de 50%.
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis: desconto de 70%.

Esse desconto é permanente e estrutural — mas o valor em reais que ele representa muda ao longo da transição, porque incide sobre uma alíquota de CBS/IBS que ainda está subindo. É aqui que vale separar duas perguntas diferentes: quanto vai custar o aluguel no regime pleno (2033) e quanto custa já em 2027, quando a maior parte das empresas vai sentir a mudança de verdade pela primeira vez.

Quanto fica em cada fase da transição

• 2026 (ano de teste): CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, sem recolhimento efetivo para quem está em conformidade — impacto prático irrelevante neste ano.
• 2027–2028: PIS e COFINS são extintos e a CBS passa a valer cheia (estimativa de referência de ~9,43%), enquanto o IBS ainda é apenas simbólico (0,1%). Aplicando o desconto de 70% (sobra 30% da alíquota cheia): CBS efetiva ≈ 2,83%, IBS efetivo ≈ 0,03%. Total aproximado em 2027–2028: ~2,86% sobre o aluguel.
• 2029–2032: o IBS sobe progressivamente ano a ano, somando-se à CBS já plena desde 2027, até convergir para o valor cheio.
• 2033 (regime pleno): com uma alíquota de referência estimada entre 26,5% e 28%, a alíquota efetiva sobre aluguel chega a 7,95%–8,4%.

Ou seja: o número de 7,95%–8,4% que costuma circular é a foto de 2033, não a de 2027. E o comparativo mais justo não é com zero — hoje, pessoa jurídica que recebe aluguel já paga PIS/COFINS sobre essa receita (constitucionalidade confirmada pelo STF), a algo entre 3,65% (regime cumulativo) e 9,25% (regime não cumulativo). Em 2027–2028, portanto, a conta com CBS/IBS (~2,86%) tende a ficar próxima ou até abaixo do que já se paga hoje. O aumento real de carga, se houver, se concentra nos últimos anos da transição (2029–2033), à medida que o IBS assume seu peso pleno — não é um choque em 2027.

Uma segunda opção: alíquota fixa de 3,65%, mas sem crédito

Para quem já tinha contrato de locação em vigor antes da reforma, existe ainda uma alternativa: uma alíquota fixa de 3,65%, aplicável a contratos por prazo determinado celebrados até 16 de janeiro de 2025 (imóveis não residenciais precisam, além disso, estar registrados em cartório ou em Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025).

O problema dessa opção: quem escolhe a alíquota fixa abre mão do direito a crédito de IBS/CBS sobre aquele imóvel, e também perde o redutor social de R$ 600/mês que existe para locação residencial no regime regular. E tem um detalhe que a maioria não calcula: em 2027–2028, a alíquota fixa (3,65%) é maior que a alíquota efetiva do regime regular naquele momento (~2,86%) — ou seja, nos primeiros anos, optar pela alíquota fixa pode ser pior tanto no valor nominal quanto por não dar crédito. Essa conta só se inverte mais perto de 2033, quando o regime regular sobe e passa a superar 3,65%. A decisão precisa ser feita contrato por contrato, olhando o prazo remanescente.

O caso específico dos shopping centers

Contratos de shopping center costumam combinar duas parcelas: o aluguel mínimo (valor fixo) e o aluguel percentual (uma fatia sobre as vendas do lojista). As duas recebem a mesma redução de 70% do regime geral de locação — e, quando o empreendedor do shopping opta pelo regime regular (em vez da alíquota fixa), o lojista pode aproveitar o crédito de IBS/CBS gerado sobre esse aluguel na sua própria cadeia. Para uma rede de lojas que já opera no regime regular e precisa de crédito para não perder competitividade, essa é uma vantagem real do shopping optar pelo regime de 70% em vez da alíquota fixa de 3,65% — vantagem que fica ainda mais clara sabendo que, nos primeiros anos da transição, o regime regular também sai mais barato em alíquota nominal.

Outro ponto que costuma gerar dúvida: o fundo de promoção e propaganda, contribuição comum que financia marketing e eventos do shopping. Aqui a regra é mais simples do que parece:

• Se a contribuição é estatutária — prevista no estatuto da associação de lojistas, sem um serviço específico e identificável prestado em troca — não há incidência de IBS/CBS.
• Quando existe um serviço identificável prestado em contrapartida (uma campanha específica, um evento, uma ação de divulgação dirigida a um lojista), a lógica muda: isso passa a ser tratado como prestação de serviço, com emissão obrigatória de NFS-e e tributação normal.

Ou seja, o critério não é o rótulo ("fundo de promoção"), mas se existe uma contrapartida de serviço identificável — a mesma lógica que já vale para outras cobranças coletivas na Reforma.

O que fica de lição

A narrativa de que "tudo vai ficar mais caro" com a Reforma Tributária não se sustenta uniformemente quando se olha o texto da lei com cuidado — pelo menos no caso do aluguel, o desenho legislativo foi na direção de proteger esse item específico com o maior desconto disponível entre as operações imobiliárias, e a transição gradual (2027 bem abaixo do regime pleno de 2033) reforça esse ponto. Isso não significa que não haja pontos de atenção reais — a escolha entre alíquota fixa e regime regular (que muda de resposta ao longo dos anos), a classificação correta do fundo de promoção, os limiares de habitualidade para pessoa física — mas o medo genérico de que "o aluguel vai disparar já em 2027" não encontra respaldo no texto legal.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui análise contratual individualizada com um tributarista ou advogado imobiliário.